Інвестиційна привабливість складської логістики в Україні
Дізнайтесь, чому складська логістика в Україні — найприбутковіший напрям для інвестування у 2024–2030 рр. ТОП-регіони, ROI, кейси та покроковий гайд.
Питання “куди вкласти гроші“ стає особливо актуальним на тлі нестабільної глобальної економіки та війни в Україні. Багато підприємців шукають не лише збереження капіталу, а й інструменти для його зростання в майбутньому. Один із перспективних напрямків — складська логістика, яка стає інвестиційним хітом завдяки ряду факторів. Детальніше про інші варіанти ви можете дізнатись у нашому повному гіді.
Сьогодні складська логістика — це не лише склади як приміщення. Це — частина великої логістичної інфраструктури, що забезпечує безперервний рух товарів між виробником і кінцевим споживачем. Особливо на тлі війни, коли перерозподіляються логістичні ланцюги, обираються нові хаби, а бізнес шукає безпечні та ефективні способи доставки.
Основні причини, чому варто звернути увагу саме на цей сегмент:
- Високий попит з боку рітейлу та e-commerce.
- Дефіцит якісних складських площ у центральних та західних регіонах.
- Зростання експорту через західні кордони.
- Розвиток внутрішньої логістики в умовах нової економіки.
Для інвестора це означає стабільний дохід, швидке повернення інвестицій, а також можливість диверсифікації ризиків завдяки різноманіттю форматів: від великих логістичних хабів до дрібних міських складів.
Економічний контекст і роль логістики у розвитку країни
Війна змусила український бізнес змінювати стратегії: компанії евакуювали виробництва та склади на захід країни, а імпортно-експортні потоки почали рухатись новими маршрутами — переважно через Польщу, Словаччину, Угорщину. Це створило нову географію попиту на склади.
Ключові зміни в економіці, що впливають на логістику:
- Переорієнтація експорту — тепер головний напрямок експорту йде через західні КПП.
- Інфляційні процеси — зростання вартості імпорту збільшує потребу у логістиці з гнучкою структурою зберігання.
- Відновлення малого та середнього бізнесу — підприємці шукають місця для зберігання продукції ближче до покупців.
- Зростання внутрішнього ринку — попри війну, українці купують і бізнес функціонує.
Державна стратегія також підтримує логістичний розвиток: оголошено програми підтримки індустріальних парків, інвестиційних хабів, міжнародних транспортних коридорів. Одна з ключових переваг — Україна має потенціал стати транзитною державою між ЄС і Азією.
Інсайт: У 2024 році обсяг інвестицій у логістичну нерухомість зріс на 30% у порівнянні з 2022 роком, зокрема завдяки релокації складів із півдня та сходу до Львівської та Закарпатської областей.
Поточна ситуація на ринку складської логістики
Ринок логістичної нерухомості демонструє стрімке зростання попиту, що значно перевищує пропозицію. Якщо до війни домінували Київ та Одеса, то сьогодні головними логістичними центрами стають Львів, Ужгород, Івано-Франківськ.
Стан ринку за ключовими показниками (2024 рік):
| Показник | Значення |
|---|---|
| Заповненість складів класу А | 98% |
| Середня вартість оренди (м²/місяць) | $4–7 |
| Основні регіони зростання | Львів, Закарпаття, Тернопіль |
| Основні споживачі | Рітейл, імпортери, агросектор, фарма |
| Частка build-to-suit проєктів | 40% |
Основні гравці на ринку:
- Dragon Capital — логістичний портфель понад 300 тис. м².
- PLT Group — нові склади у Львові та Києві.
- GRAWE — інвестиції у build-to-suit під фармкомпанії.
У результаті на ринку склався високий рівень конкуренції за орендаря, а отже інвестори можуть вибирати: здавати в оренду чи створювати свої логістичні сервіси.
Основні фактори інвестиційної привабливості галузі
Є щонайменше 5 ключових причин, чому інвестувати в логістичну інфраструктуру — вигідно:
1. Географічне розташування України
Україна має стратегічне положення між Європою та Азією. Зміщення логістичних маршрутів на захід лише підсилює роль таких міст, як Львів, Чернівці, Луцьк. Це дозволяє:
- Зменшити логістичний час до ринків ЄС.
- Використовувати комбіновані маршрути (залізниця + авто).
- Створювати мультимодальні хаби з виходом на єврокоридори.
2. Вибухове зростання електронної комерції
E-commerce в Україні зростає попри війну. Найбільші гравці (Rozetka, Prom, Epicentr) шукають склади під фулфілмент і швидку логістику.
- 90% українців у містах користуються доставкою.
- Середній чек онлайн-замовлень зростає.
- Компаніям потрібні склади ближче до споживача.
3. Дефіцит якісних площ
Багато наявних складів застарілі. Нові формати типу build-to-suit і фулфілмент-центри мають попит і серед українських, і серед міжнародних компаній.
Факт: на західній Україні дефіцит складів класу А вже перевищує 300 тис. м².
Які напрямки складської логістики найвигідніші для інвестора
1. Build-to-suit
Формат, коли склад будується під конкретного орендаря. Вигідно, бо одразу є гарантований дохід.
Переваги:
- Довгострокові контракти.
- Оптимізація під специфіку бізнесу.
- Високий попит від фармацевтики та агро.
2. Холодні склади
Зростає попит на зберігання продуктів, вакцин, напоїв. Особливо актуально для експорту.
Сегменти:
- Аграрії (фрукти, овочі).
- Мережі супермаркетів.
- Медичні постачальники.
3. Мікрофулфілмент-центри
Компактні склади біля міста з високою автоматизацією. Підходять для онлайн-продажів і швидкої доставки.
Інвест-інсайт: повернення інвестицій у мікрофулфілмент — 2-3 роки завдяки автоматизації та постійному попиту.
Які регіони України є найбільш перспективними для логістичних інвестицій
Інвестиційна привабливість значно варіюється залежно від регіону. Найбільшу активність ринок демонструє на заході країни — зокрема у Львівській, Закарпатській та Івано-Франківській областях. Ці регіони стали новим логістичним «ядром» України через їхню безпеку, близькість до кордону з ЄС і стратегічне положення для експорту.
ТОП-5 регіонів для інвестування у складську логістику:
| Регіон | Переваги | Рівень заповненості складів |
|---|---|---|
| Львівська обл. | Центр логістичних маршрутів, високий попит | 98% |
| Закарпатська обл. | Прямий вихід до ЄС, податкові стимули | 95% |
| Івано-Франківська обл. | Доступ до трудових ресурсів, дешевші ділянки | 92% |
| Волинська обл. | Мала конкуренція, перспективна інфраструктура | 85% |
| Тернопільська обл. | Низька вартість землі, активність МСБ | 88% |
Розташування поруч з транскордонними коридорами (як-от Ягодин–Дорогуськ, Ужгород–Вишнє Нємецьке) робить ці регіони ідеальними для розвитку мультимодальних логістичних парків.
Порада: інвесторам варто враховувати не лише доступність до траси, але й потенціал майбутньої інфраструктурної розбудови — наприклад, заплановані проєкти концесійних доріг або індустріальних парків.
Основні моделі монетизації складської логістики
Інвестиції в логістичну нерухомість — це не просто побудувати склад і здавати його в оренду. Є кілька моделей, які дозволяють максимально ефективно капіталізувати проєкт.
Моделі прибутку:
- Оренда складу (довгострокова):
- Стабільний щомісячний дохід
- Мінімальні ризики за наявності якорного орендаря
- Build-to-suit (оренда під замовника):
- Висока маржинальність
- Участь орендаря у проєктуванні зменшує ризики
- Продаж після зростання вартості (capital gain):
- Побудова складу з подальшим продажем інвесторам/фондом
- Прибуток 25–50% за 1–2 роки
- Операційна логістика (керування ланцюгом поставок):
- Власне логістичне підприємство на основі свого складу
- Підходить для масштабного бізнесу
Інвест-стратегія: для малого інвестора оптимальна модель — оренда на 5–10 років під одного або кількох стабільних орендарів із різних секторів.
Інфраструктурні виклики та шляхи їх вирішення
Попри велику привабливість, сектор складської логістики має й ряд викликів, які потрібно враховувати при плануванні інвестицій.
Основні труднощі:
- Обмежений доступ до фінансування: банки неохоче кредитують проєкти у воєнний час.
- Інфраструктурна відсталість: багато ділянок не мають підведених комунікацій.
- Бюрократія: дозвільні процедури займають час і ресурси.
Можливі рішення:
- Співпраця з муніципалітетами щодо пільг та підведення мереж.
- Пошук грантового фінансування від міжнародних донорів.
- Участь у державних програмах підтримки індустріальних парків.
Експертна порада: звертайте увагу на ділянки, які вже мають статус індустріальних парків або перебувають у процесі створення — це спрощує доступ до ресурсів і процедур.
Досвід провідних інвесторів та кейси
Успішні кейси вже зараз показують, що навіть у воєнний час логістика може стати прибутковою. Деякі приклади:
Кейс 1: Dragon Capital
- Запустили новий логістичний парк у Львівській області (65 тис. м²)
- Повна заповненість за 3 місяці
- ROI — 22% річних
Кейс 2: Prologis Ukraine
- Побудували build-to-suit склад під фармацевтичну компанію
- Контракт на 10 років із фіксованою орендною ставкою
- Інвестиція повернулась за 3,5 роки
Кейс 3: Місцевий бізнес (Луцьк)
- Мікрофулфілмент на 1200 м² біля міста
- Працює як фулфілмент для 12 інтернет-магазинів
- Постійне зростання клієнтської бази
Висновок: навіть інвестори без великого капіталу можуть знайти свою нішу в логістиці, особливо якщо йдуть у напрямках малого формату або співпраці з e-commerce.
Прогноз і тренди розвитку ринку до 2030 року
Головне питання для будь-якого інвестора — яким буде ринок завтра? І тут відповідь позитивна. Усі аналітичні агентства вказують на поступове відновлення та стабільне зростання сектору логістики.
Очікувані тренди:
- Автоматизація складів — зниження операційних витрат
- Зростання частки еко-логістики — склади з енергоефективними системами
- Інтеграція ІТ-рішень — управління логістикою через ERP/CRM
- Розвиток транспортних коридорів ЄС–Україна
Прогнозоване зростання:
| Рік | Загальна площа нових складів (м²) | Середня вартість оренди ($/м²) |
|---|---|---|
| 2025 | 300,000 | 6.2 |
| 2026 | 450,000 | 6.8 |
| 2027 | 600,000 | 7.1 |
| 2030 | 1,000,000+ | 8.5 |
Прогноз від CBRE: до 2030 року Україна стане ключовим хабом східноєвропейської логістики, обігнавши Польщу за темпами зростання площ складів класу А.
Юридичні аспекти інвестування у складську логістику
Будь-який інвестор, який хоче зайти в логістичну нерухомість в Україні, має враховувати правові нюанси. Військовий стан додав деяких труднощів, але й відкрив нові можливості — особливо у вигляді державної підтримки для стратегічно важливих проєктів.
Що потрібно врахувати:
- Цільове призначення землі: для будівництва складу потрібно мати ділянку із дозволом на комерційну/промислову забудову.
- Містобудівна документація: генеральний план, детальний план території, містобудівні умови.
- Дозвільні документи: декларація про початок будівництва, право власності або оренди.
Нові юридичні можливості:
- Швидка реєстрація об’єктів інфраструктури: спрощений порядок для критичної інфраструктури.
- Індустріальні парки: інвестор звільняється від сплати ПДВ на обладнання, а також отримує пільги з податку на прибуток.
Юридичний лайфхак: оптимізуйте структуру бізнесу, зареєструвавши ТОВ на території громади, де ви будуєте логістичний хаб — це спростить взаємодію з місцевою владою і податкові процеси.
Державна підтримка та міжнародні донори
Україна отримує безпрецедентну підтримку від ЄС, США та міжнародних фінансових установ. Частина цих ресурсів спрямовується на відбудову логістики та підтримку інвесторів.
Інструменти підтримки:
- USAID, EBRD, IFC — грантове співфінансування будівництва логістичних хабів.
- Державна програма «єВідновлення логістики» — покриття частини витрат на будівництво та закупівлю обладнання.
- Гарантії для інвесторів — зниження ризиків у разі втрати майна.
Інсайт: вже у 2024 році USAID профінансував понад 50 логістичних проєктів у західних регіонах, включаючи холодильні склади, агрологістику та фулфілмент-центри.
Помилки інвесторів та як їх уникнути
Найбільші інвестиційні факапи — не в грошах, а в неправильній стратегії. Ось кілька типових помилок:
ТОП-5 помилок:
- Ігнорування локації: обрали дешеву землю без транспортного доступу.
- Орієнтація лише на короткостроковий прибуток: нехтування довготривалою стабільністю.
- Відсутність аналізу ринку: не дослідили попит в конкретному регіоні.
- Переоцінка бюджету: недооцінили витрати на комунікації та логістику.
- Ігнорування автоматизації: побудували «застарілий» склад без smart-інфраструктури.
Експертна порада: перш ніж купити землю — спілкуйтесь з ритейлерами, логістичними компаніями, місцевою владою. І лише після цього робіть крок.
Скільки потрібно інвестувати: прикладні розрахунки
Розглянемо типовий приклад інвестування у середній логістичний об’єкт площею 5 000 м².
| Стаття витрат | Сума ($) |
|---|---|
| Земельна ділянка (з комунікаціями) | 200,000 |
| Проектування та дозволи | 50,000 |
| Будівництво складу | 1,000,000 |
| Обладнання та автоматизація | 250,000 |
| Реклама/маркетинг | 25,000 |
| Загальні інвестиції | 1,525,000 |
Очікуваний дохід: $15–25 тис. на місяць від оренди. Термін окупності — 5–6 років.
Як почати інвестувати: покроковий гайд
1. Визначте свій формат:
- Чи ви хочете будувати з нуля?
- Чи купити вже готову нерухомість?
2. Оберіть регіон і формат складу:
- Міський фулфілмент
- Великий логістичний парк
3. Проведіть аналіз попиту:
- Зв’яжіться з потенційними орендарями
- Дослідіть конкурентів
4. Підготуйте юридичну базу та бізнес-план
5. Шукайте партнерів або джерела фінансування:
- Банки
- Інвестфонди
- Державні та міжнародні програми
Висновок
Складська логістика в Україні сьогодні — це не лише надійний, а й стратегічно вигідний напрямок для інвестицій. Незважаючи на ризики, саме зараз формуються нові логістичні маршрути, створюються попит і дефіцит, а держава та донори готові підтримати кожного, хто допомагає розбудовувати інфраструктуру країни. Не зволікайте — це ринок, який формується сьогодні, і завтра його гравцями будуть ті, хто зробив ставку вже зараз.
FAQ
1. Скільки коштує побудувати логістичний склад в Україні?
Близько $1.5–2 млн за 5 000 м², включаючи будівництво, інженерію та обладнання.
2. Які регіони найперспективніші для логістики?
Львівська, Закарпатська, Івано-Франківська та Волинська області.
3. Скільки можна заробляти з одного складу?
Орендний дохід — $15–25 тис. на місяць. Окупність — 5–7 років.
4. Чи є підтримка від держави чи донорів?
Так, доступні програми грантів, компенсацій та податкових пільг.
5. Які формати складів мають найбільший попит?
Build-to-suit, холодні склади, мікрофулфілмент-центри, склади з автоматизацією.
